Alquilar mi vivienda con más seguridad

La Ley de Fomento del Alquiler y de Eficiencia Energética de los Edificios, aprobada a finales del año pasado, contempla la ejecución del desahucio del moroso en menos de 15 días, pero la saturación de los juzgados y la falta de medios está cuestionando su eficacia

La nueva ley, que busca que los propietarios pierdan el miedo a alquilar sus casas, modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Propiedad Horizontal para hacer más flexible el moribundo mercado de alquileres. En España el parque de alquileres supone el 13% -ha crecido un 18% en el último año-, mientras en el resto de Europa es del 40%. Pero hace 25 años la tendencia era la contraria.

Con la ley en la mano alquilar debería ser más seguro.
Prórroga. Alquilar una vivienda no tiene por qué ser un viaje sin retorno. El propietario puede recuperar su casa cuando la necesiten sus padres, sus hijos o el cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Para evitar fraudes, esta cláusula tiene que constar en el contrato, por lo que no es de aplicación a los alquileres en vigor.

Si pasados tres meses no ha sido ocupada, el propietario tiene que devolver la vivienda al inquilino por un nuevo periodo de hasta cinco años y además indemnizarle por los gastos del desalojo.

Secretarios judiciales. No es de aplicación hasta mayo -aunque ya se ha publicado en el BOE la Ley Orgánica del Poder Judicial y constitución de la Oficina Judicial-, pero será uno de los bastiones del nuevo mercado de alquiler. A partir de entonces, los secretarios judiciales tendrán competencias para la finalización de pleitos en alquiler por razones de desahucio, del mismo modo que en el resto de procedimientos civiles. Por ejemplo, si hay acuerdo para la marcha voluntaria del moroso no será necesaria la firma de un juez.

Desahucio exprés. La sentencia condenatoria es suficiente para ejecutar el desahucio en menos de 15 días, sin iniciar un nuevo proceso y sin notificación al condenado. La propia sentencia dirá el día y la hora en que se lanzará al moroso. Otra novedad: en el mismo procedimiento se podrá ir también contra el avalista.

Propietario e inquilino pueden llegar a un pacto, de modo que el dueño de la casa puede condonar al inquilino la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble. En este caso, el inquilino tiene un plazo para marcharse no inferior a 15 días y hasta que las partes acuerden. Si finaliza este periodo voluntario y el inquilino no abandona la casa, en menos de 15 días se ejecuta el desalojo.

El proceso de desahucio termina también si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al propietario. Puede hacerlo una única vez. No obstante, hay quien duda de la rapidez del proceso, ya que en Madrid, sólo en repartir una demanda a un juzgado se tarda un mes.

Juicio verbal. Tanto los desahucios como la reclamación de rentas se pueden tramitar a través de un juicio verbal, un procedimiento más rápido y sencillo que el proceso ordinario, que permitirá al tribunal dictar sentencia en cinco días. Antes, el propietario se veía obligado a acumular su reclamación de rentas impagadas a la del desahucio si quería acudir al juicio verbal.

Carencia y condena a futuro. Desde que el propietario exige por requerimiento el pago de las deudas atrasadas hasta que puede presentar una demanda ya no tienen que transcurrir dos meses, sino uno.

La sentencia de condena al pago de rentas incluirá no sólo las que se deban en el momento de la demanda, sino también las que se devenguen hasta la entrega de la vivienda, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras el importe de la última.

La Ley de Propiedad Horizontal cambia las mayorías necesarias para que las comunidades de propietarios adopten acuerdos para la mejora de la eficiencia energética.