Dividir una vivienda en dos

Segregar una vivienda en dos apartamentos es la medicina para la enfermedad de muchos propietarios que quieren dar salida a inmuebles que no venden. Y es que siempre resulta más sencillo vender un piso más pequeño que uno de 200 o más metros cuadrados. También es una salida para los que quieren ayudar a un hijo en edad de emancipación o cualquier otro familiar cediéndole uno de los pisos resultantes de la operación.

Pero no todas las propuestas salen adelante, ya sea porque los vecinos se oponen, porque la división está o no permitida por el Ayuntamiento o porque la complejidad técnica y administrativa y de las obras acaba por desanimar al propietario, que, además, tendrá que hacer frente a una cuantiosa inversión.

Eso si se hace de forma legal. Pero la realidad es que no son pocos los propietarios que realizan la división bajo cuerda, sin pedir permiso al resto de los vecinos o al Ayuntamiento, señalan en un bufete de abogados. Si el nuevo piso se pone en alquiler, no pasa nada. El problema es cuando se trata de vender y carece de escrituras. El primer paso es el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, que determina si es posible la división o no.

Uno de los escollos más grandes es la comunidad de propietarios. Se precisa la unanimidad de todos los dueños, salvo que los estatutos recojan expresamente dicha facultad. Basta el voto en contra de un vecino para que la obra no salga adelante. Esto es así porque se modifica el título constitutivo con la creación de una nueva propiedad. Y, además, es la junta la que debe determinar la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados, sin alteración de las cuotas de los restantes.

Si los vecinos dan el visto bueno, es momento de encargar a un técnico competente el proyecto de obras y acudir al Ayuntamiento a solicitar la licencia municipal. Si la obra afecta a la estructura, deberá venir visado por un arquitecto.

Las viviendas resultantes deben respetar una larga lista de requisitos: las normas sobre habitabilidad, superficie, alturas, condiciones higiénico-sanitarias (superficie de aseos y baños), ventilación exterior, acústica, extinción de incendios, ascensores, fontanería, electricidad, etcétera.

La superficie mínima depende de cada zona, pero no se admite la subdivisión de infraviviendas ni viviendas interiores, ni incrementar las viviendas de un edificio existente que no cumpla la normativa. Tiene que tener accesibilidad a zonas comunes, no pudiendo ser una de las viviendas entrada de la otra. En este caso, debe hacerse un pasillo común para las dos viviendas.

Las nuevas viviendas pueden tener una superficie útil de 25 metros cuadrados cuando sólo disponga de una estancia -comedor-, cocina y aseo. Y cada vivienda debe contar con plaza de aparcamiento, si cuenta de antemano con dotación de plazas para cada vivienda. Una vez que las obras han finalizado, se necesita la licencia de primera ocupación, que debe entregar el Ayuntamiento correspondiente.

Después, la escritura de segregación debidamente suscrita ante notario, deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente, para que en el mismo figuren dos fincas registrales independientes, a las que se habrá adjudicado un coeficiente de participación y cuya suma, en todo caso, deberá coincidir con el coeficiente de participación que ya tenía la finca antes de segregarse.