Las claves del subarriendo

El 97% de los contratos de arrendamiento prohíbe que un inquilino alquile parte de la casa en la que vive a otras personas. En la mayoría de los contratos existe una cláusula que impide la cesión total o parcial de la vivienda por el inquilino, sin el consentimiento expreso y escrito del arrendador. Es lo que se llama subarriendo.

Pero la realidad contrasta con el papel. Basta con echar un vistazo a las páginas de anuncios de Internet para ver que son miles las personas que ofrecen habitaciones en alquiler. Es una práctica muy frecuente, sobre todo en las grandes capitales, donde el precio de los alquileres es desorbitado o existen determinados colectivos demandantes de este tipo de alquiler, como inmigrantes o estudiantes. También se hace uso del subarriendo para hacer frente al coste del arrendamiento en tiempos de crisis.
Algunos inquilinos van más allá y tratan de hacer negocio. Son los que ni siquiera viven en la vivienda arrendada y se lucran realquilando habitaciones, tanto que pueden ganar más que el propietario de la vivienda.

Prueba de que esto ocurre es que la oferta de habitaciones en alquiler en Madrid se ha incrementado en un 63,5% en los últimos 12 meses, hasta llegar a las 2.678 habitaciones. La demanda de este tipo de alojamiento también ha crecido, aunque en una tasa inferior, el 53,5%, según el portal inmobiliario idealista.com. Aumenta la oferta y bajan los precios: un 2,8%, hasta los 360 euros al mes, frente a los 371 euros que se pedían hace un año.

Alquiler parcial
Que un inquilino alquile una habitación no es ilegal. De hecho, el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo autoriza. Pero la ley es muy clara: la vivienda sólo se puede subarrendar de forma parcial y previo consentimiento por escrito del propietario. En caso contrario, es una práctica prohibida que puede dar lugar a la resolución del contrato de alquiler. Además, el subarriendo puede realizarse a una o más personas, pero el inquilino original debe vivir en la casa. En caso contrario, sería una cesión. El derecho a realquilar termina cuando finaliza el contrato con el primer inquilino. Y éste nunca puede cobrar una renta superior a la que él paga.

Son los menos, pero algunos propietarios consienten el subarriendo del piso. Incluso en este caso pueden darse situaciones ilegales y desagradables. Esto ocurre cuando el inquilino no realiza un contrato de alquiler al segundo y siguientes inquilinos. El uso fraudulento de las viviendas arrendadas es el origen de los pisos patera o camas calientes existentes en las grandes capitales.

Si al final el propietario no conoce a las personas que viven en su casa, pueden darse problemas de pago o destrozos en la vivienda y que nadie se haga responsable. Por ejemplo, suministros de gas, electricidad o agua impagados e inscritos a nombre de personas que ya no están en la vivienda.
Es recomendable especificar en el contrato el nombre de los subarrendados, zona de la vivienda e inventario del mobiliario o enseres (en caso de existir), así como el precio de alquiler. También es conveniente fijar la duración del alquiler a un periodo de tiempo corto.

Con los alquileres de renta antigua
En los contratos de renta antigua (previos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994) se permite el subarriendo parcial sin el consentimiento del arrendador, siempre y cuando se cumplan algunos requisitos:
*No exceder de dos el número de subarrendatarios que, con el cónyuge y los hijos sometidos a su potestad, vayan a ocupar la vivienda.

*No alterar el destino del inmueble. Lo único que tiene que hacer el arrendatario o subarrendador es comunicar fehacientemente al arrendador, en el término de 30 días naturales desde la celebración del subarriendo, que se ha subarrendado y su nombre.

*Por razones de higiene o moralidad podrán las autoridades administrativas limitar el número de personas extrañas al inquilino que ocupen la vivienda.