jueves, 19 de mayo de 2011

El arbitraje para que mi inquilino pague el alquiler

Miles de propietarios reticentes a alquilar sus casas han encontrado en el arbitraje privado la solución perfecta. La lentitud de la justicia ordinaria ha sido el caldo de cultivo para la aparición de instituciones sin ánimo de lucro que prometen desahucios rápidos y el cobro de las rentas impagadas.

El arbitraje es rápido y más económico que el proceso judicial, y eso ofrece seguridad a los propietarios que buscan blindar sus contratos. La justicia tarda entre nueve y doces meses en echar de casa ajena a un inquilino que no paga. El laudo arbitral (sentencia firme) se obtiene en un plazo de 25 a 35 días de media desde la aceptación del árbitro y, al ser un procedimiento escrito, no hay necesidad de comparecencia del propietario y del inquilino.

Cuando se inicia un procedimiento arbitral, el 90% de los conflictos entre propietario e inquilino se debe al impago de las rentas, y la parte que más solicita el arbitraje es el propietario (el 92%). Los motivos: impagos (93%), subarriendo o cesión no consentida (3%) y resolución del contrato por otras causas (2%). En el caso de los procedimientos arbitrales instados por el inquilino, la mayoría se debe a la reparación y conservación del piso, seguido por la devolución de la fianza.


*¿Y qué pasa si el inquilino se declara insolvente?
 Los propietarios creen que sus contratos están blindados y que ese arbitraje cubre rentas impagadas. El arbitraje no soluciona este problema. Si el propietario quiere asegurarse el cobro de las rentas debe suscribir un seguro o una garantía del pago de rentas. Para eso hay compañías de seguros como Das o Arag y compañías que ofrecen arbitraje y pago de rentas, como Arrenta. Esta última cubre el coste del arbitraje, abogado y procurador por 80 euros.

*¿Cuánto cuesta?
El coste del Plan Nacional de Alquiler Garantizado de La Corte de Arbitraje es de 42 euros (lo que cuesta el impreso). Una vez que hay sentencia arbitral, el condenado paga 90 euros de costas y 55 euros de gastos administrativos por notificaciones. Más caro es el arbitraje de Aeade. El impreso cuesta 40 euros, el inicio del proceso cuesta 350 euros aproximadamente en concepto de provisión de fondos (1.500 euros si no se compra el convenio arbitral; es decir, si sólo se ha incluido una cláusula en el contrato). Los costes arbitrales que paga el condenado están en función del alquiler y oscilan entre 700 y 1.800 euros (honorarios de árbitro, coste del servicio de Aeade y gastos de notificaciones). Si ese inquilino es insolvente, el arrendador no recupera las costas pagadas. Y si es solvente, las cobra.


*¿Cómo funciona?
En el momento de firmar el contrato de alquiler, las partes firman un convenio arbitral, obligándose a renunciar a la vía judicial para la resolución de los conflictos. Este formulario se puede adquirir en agencias inmobiliarias autorizadas, despachos de abogados y estancos.

Si el inquilino deja de pagar las rentas, el propietario lo notifica a la entidad de arbitraje y, a partir de ese momento, se ponen en contacto con el inquilino y tramitan el procedimiento. En un plazo promedio de un mes se dicta un laudo. En el sector de arrendamientos urbanos, el arbitraje que se administra es de derecho, por lo que, por imperativo legal, el árbitro debe ser un abogado en ejercicio.

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